大家さんからの相談・質問　Ｑ＆Ａ

●管理会社に委託するメリット
①入居者から直接言われるクレームから解放される。
②クレーム対応や建物の修繕などに費やす時間を軽減できる。
③ご自宅から離れている物件（目の届きにくい物件）でも良好な管理が可能。
④物件の窓口を1本化する事で、入居者や様々な業者へ対応する手間が省ける。
⑤ご自身だけでは行き届きにくかった建物の維持（修繕）を行う事ができる。
⑥専門家を通じて世間や市場の動向や、最新情報の知識を得やすい。

●管理会社に委託するデメリット
①管理委託料（コスト）がかかる。
②入居者の希望や考えを直接聞く機会が減る。
③管理業務がいい加減にならないように管理会社の監督が必要。

自主管理を続ける場合、コスト（管理委託料）を抑えられる代わりに、思った以上に時間と労力が必要になります。
短期的にはコストが抑えられて収入は増えますが、管理が不十分だと入居者の入居満足度が下がり、入居期間が短くなったり、退去が増えたりして、空室期間や原状回復費用（コスト）の増加で、結果的に収支がマイナスになる可能性が高まります。

信頼できる管理会社に管理を委託するとランニングコストはかかりますが、管理の充実が入居者の満足度向上につながり、結果的に退去が減り、安定した家賃収入の確保が可能となります。

まず一般的な管理委託契約書には、一定の予告期間をもって途中解約ができる条文があります。3ヶ月前予告という期間が多いと思いますのでその条文に則り解約できます。

中には途中解約についての記載がない管理委託契約書もあります。
その場合は、管理委託契約は民法において委任契約となる原則に基づき、委任は当事者がいつでも解約する事ができます。極端に言えば解約したい理由も必要ありません。

ただし実務を考慮すると、入居者に管理会社や賃料振込口座の変更を通知する作業などもあるので、急に解約ではなく1～3ヶ月後を目途に解約するのが好ましいと思います。

賃貸管理の良し悪しで、賃貸経営の安定感は大きく左右されます。
貸主と管理会社は賃貸経営の大事なパートナーですので、信頼できる管理会社を納得いくまで探しましょう。

現在委託されている管理会社との管理委託契約に基づいて、解約手続きをおこなっていただきます。そして旧管理会社に貸室の賃貸借契約書や鍵を預けている場合は、ご本人様から返却を依頼していただきます。

その後、解約月に合わせて弊社と管理委託契約を締結していただき、管理を開始致します。契約締結の際に借主様との賃貸借契約書や鍵をお預かり致します。
借主様へ管理会社変更のお知らせや、家賃の振込先変更のお知らせは弊社から通知致します。

弊社が管理を受託している物件については、新規の賃貸借契約時、及び賃貸更新時に、借主様へ借家人賠償責任保険・個人賠償責任保険がセットされた家財保険に加入していただく手続きをおこなっています。

借主が今の家に対して不満が少なくなれば解約の可能性も低下します。

例えば一般的には期間満了月の数ヶ月前に更新のお知らせを借主に送りますが、その際に更新してくれれば古くなった設備を交換しますとか、更新料を無料や半額にしますとか、エアコン洗浄を貸主負担で実施しますなどを提案してみてはいかがでしょうか。