板橋区内の賃貸管理・入居者募集は地域密着の不動産会社、大山のアメニシティへ

1部屋からの賃貸管理・入居者募集

株式会社アメニシティ

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大家さんの質問Q&A

大家さんからの質問 Q&A

賃貸経営をされているオーナー様・大家さんから
よくあるご質問にお答えします。

●管理会社との管理委託契約を途中で解約できますか?

所有しているアパートの賃貸管理を不動産管理会社に委託しています。
管理委託契約書を取り交わしていますが、管理会社の仕事がいい加減で不信感があり、管理会社を変えたいと思っています。
管理委託契約書には2年契約となっていますが途中で解約することは可能ですか?

●原則、途中でも解約できます。

まず一般的な管理委託契約書には、一定の予告期間をもって途中解約ができる条文があります。3ヶ月前予告という期間が多いと思いますのでその条文に則り解約できます。

中には途中解約についての記載がない管理委託契約書もあります。
その場合は、管理委託契約は民法において委任契約となる原則に基づき、委任は当事者がいつでも解約する事ができます。極端に言えば解約したい理由も必要ありません。

ただし実務を考慮すると、入居者に管理会社や賃料振込口座の変更を通知する作業などもあるので、急に解約ではなく1~3ヶ月後を目途に解約するのが好ましいと思います。

賃貸管理の良し悪しで、賃貸経営の安定感は大きく左右されます。
貸主と管理会社は賃貸経営の大事なパートナーですので、信頼できる管理会社を納得いくまで探しましょう。

●入居申込みを断る事はできますか?

賃貸募集している部屋を気に入って頂いた方から入居申込みを頂きました。
ですが申込者の仕事内容が個人的にあまり好ましくなく、お断りしたいと考えています。
このような事は可能でしょうか?

●入居申込みは理由を告げずに断れます。

貸主、借主ともに契約を締結するまでは、契約を自由に断る事ができます。
貸主にとって優良な賃借人の確保は賃貸経営においてとても大切な事です。

契約自由の原則により契約相手を自由に選べますので、入居申込を頂いても収入の安定性、人格的な協調性が基準を満たしていないと判断したら遠慮なく断り、次の申込者に期待しましょう。

実務としては、入居申込書に「入居審査により申込をお断りする場合もあります。また理由はお伝えできません。」と明記しておくこともトラブル回避として有効です。

●更新料は正当に頂けるものなのでしょうか?

近年、貸主と借主の間で更新料の有効性に関する裁判が行われていましたが、今も貸主は更新料を借主から正当に払って頂けるものなのでしょうか?

●更新料は契約書に具体的に記載されていれば有効。

更新料は、賃料の補充あるいは賃貸借契約を継続させる為の対価として、有効との判例が出ています。
ただし正当に主張するには、賃貸借契約書に更新料がかかる旨と、その金額が明確に記載されている必要があります。そしてその金額が高額でない事も重要です。

関東では賃貸借契約期間が1~2年で、賃料の1~2ヶ月分ぐらいの更新料は有効と認められています。都内の現状では2年契約で更新料(賃料の)1ヶ月分が大半です。

後は貸主の賃貸経営における空室対策として、更新料なしや、更新料0.5ヶ月などにすると競合物件との差別化につながります。

●貸主の都合で借主との賃貸借契約を解約できますか?

5年ほど貸している賃貸アパートの借主との賃貸借契約を解約して、自分で使用したいと考えています。貸主都合による解約は可能でしょうか?

●貸主からの解約は6ヶ月前予告かつ「正当な事由」が必要。

普通賃貸借契約の場合、貸主も借主も解約を主張する権利はあります。
ただし、貸主が解約を主張する場合、解約の6ヶ月前までに借主へ通知する事、そして解約する為の「正当事由」が必要となります。
この正当事由というのが条件的に厳しく、一般的には借主がこの住まいを必要とする以上の理由が、貸主にあるかどうかで正当事由が認められるかが決まります。

具体的に過去の判例では、建物の老朽化が激しく、これ以上この建物で生活を続けると借主の生命が危険にさらされる可能性がある、といった状況は正当事由になる場合があります。
ただし裁判ではそれは正当事由の要素の1つであり、その他に立ち退き料のなどの金銭提供があって初めて正当事由と認められるケースが多いようです。

結果、貸主都合で賃貸借契約を解約する場合、正当事由が必要で合ったり、余計な費用がかかったりして貸主にとっては非常に不利になります。可能であるならば将来借主から解約の申し出があるまで待つのが理想です。

どうしてもある一定の期日以降は貸主が自己使用したいというお考えが当初からある場合は、契約を定期借家契約で締結する事をお勧め致します。

定期借家契約は更新のない契約です。事前に定めた期間満了時に契約は終了しますので、借主はその期間までに無償で退去しなければなりません。もちろん貸主と借主の合意があれば再契約も可能です。ご参考にしてください。

●入居者募集は専任媒介と一般媒介どちらがよいですか?

空き部屋を不動産会社に募集してもらう場合、1社限定の依頼となる専任媒介と、複数社に依頼できる一般媒介どちらがいいのでしょうか?

●一長一短ですが、信頼できる不動産会社がいれば専任媒介。

専任媒介
メリット
1社限定の依頼なので不動産会社のモチベーションが高く、積極的な募集活動が期待できる。貸主様と不動産会社の連絡やりとりが1本化できる。
デメリット
依頼した不動産会社が自社の利益を優先し、他業者に情報を出さないような「囲い込み」をされると成約に時間がかかる。

一般媒介
メリット
貸主様が自由に何社にも入居募集依頼をできるので、ある程度賃貸経営に時間を費やせる貸主様には向いている。
デメリット
依頼している不動産会社の数が多いほど、不動産会社のモチベーションは低下しがち。複数の不動産会社から空き確認等の連絡があり煩わしい。

結果、依頼前に数社の不動産会社とよく話をし、その中で貸主と同じように早期成約を最優先に考えて行動、提案をしてくれる信頼できる不動産会社と、専任媒介を結ぶ事をお勧めします。

●空き部屋が6ヶ月経っても決まりません・・

私の所有するアパートの1室を、不動産屋に募集してもらっているのですがなかなか決まりません。気付いたらもう6ヶ月も経っていました。何か対策はないでしょうか?

●まずは物件情報がしっかり公開しているかをご確認ください

空き部屋が長期間決まらない。大家さんにとって一番の悩み事です。
このようなご相談を受けた時、弊社ではまず基本的な質問を1つしています。
それは募集物件がしっかりと情報公開されているかという点です。

いくら部屋が綺麗で家賃が安くても、その情報がお客様に知られていなければ意味がありません。まず不動産ポータルサイト(アットホーム、スーモ、ホームズ等)でご自身の物件を検索してみてください。
そこに物件が掲載されていない、もしくは写真が少なかったり、写りが悪くて見栄えが良くない場合は、募集を依頼している不動産会社に改善してもらった方がいいと思います。

物件情報がしっかり情報公開されているにもかかわらず決まらない場合は、条件(賃料や敷金・礼金等)や、部屋の設備などに問題があると思いますので、そこの改善が必要と思われます。

 

●家賃の滞納を未然に防ぐ事はできませんか?

家賃の支払いが度々遅れる入居者がいます。今のところ常習的な滞納者はこの入居者だけですが、今後他にも滞納者が増えてくるのではと思うと不安です。
何か滞納を未然に防ぐ方法はありませんでしょうか?

●家賃支払いの期日を守らせる教育をしましょう。

弊社に相談にくる大家さんで多いのが、毎月通帳の記帳をせず、たまに記帳をしてみたら2~3ヶ月分の滞納に気づくというパターンです。これでは借主も期日に遅れても大丈夫なんだと甘えます。そして回収に長期間を要します。

大事なことは、支払い期日が1日過ぎても入金がない時は、すぐにその旨を借主に連絡することです。
期日を過ぎたら1日ごとに入金を確認し、入金されるまでしつこく連絡してください。
これを毎月続けることで借主は、1日でも遅れるとまた督促の連絡がくると意識し、段々と支払い期日を守るようになります。

つまり借主に支払い期日の重要性を認識させる事が、滞納を未然に防ぐことにつながります。根気よくやることで回収不能になるような手遅れの滞納はなくなります。
この作業が手間でしたら不動産管理会社に集金代行を依頼することお勧めします。

 

●入居者から騒音のクレームがあります。

賃貸中の入居者から「上階の入居者が毎晩大音量で音楽を流してうるさい」と連絡がありました。どのように対処すればよいでしょうか。

●入居者の話だけを鵜呑みにせず段階を踏んで対処します。

連絡があった入居者の言う事だけを信じて上階の入居者に注意しに行ったら、そのような事実は全くなく、逆にクレームになるという事もあります。

まずは掲示板や手紙で全入居者に対して、『夜中の騒音についてクレームがあったのでみなさん注意しましょう』と全体に注意喚起しましょう。
ほとんどのケースはこれで収まります。

これでも収まらない場合は、騒音の可能性が高いと思われる入居者の、隣接入居者等に話を聞き裏付けを取ります。そして間違いなさそうであれば直接話をしましょう。
話し方についても、いきなり頭ごなしに注意すると相手も反発する事もあるので、まずは冷静に事情を伝え、周りで迷惑している方がいるので配慮してほしいと丁寧に話しましょう。
それでも改善がみられない場合は、契約の解除にも触れながら毅然とした態度で最終通告を告げましょう。

●無断でペットを飼育していた入居者を契約解除できますか?

ペットの飼育を禁止している賃貸マンションで、ペットを飼っている入居者を見つけてしまいました。契約書にもはっきりと飼育禁止と明記してあるのですが、契約を解除することはできますか?

●飼育停止の警告・契約解除と段階を踏みましょう。

ペット飼育禁止条項に違反しているからすぐに契約解除が認められるとは考えない方がいいと思います。
まずは入居者がペットを飼育している証拠を押さえましょう。そしてペット飼育停止を警告する書面を、内容証明など記録に残るもので通知します。その際、1ヶ月程度の猶予期間を設けて極力入居者による自主的な改善を求めます。
猶予期間を過ぎてもペット飼育を続けている場合、貸主と借主の信頼関係は損なわれたものと考え、契約解除を通告しましょう。

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